Leitfaden & Rechner

Schritt für Schritt

Leitfaden zur ersten Immobilie

Von der ersten Überlegung bis zum Schlüssel – Ihr Weg ins Eigenheim in klaren Schritten. Zu jedem Schritt finden Sie unsere Tipps zum Aufklappen.

1. 01

   Wünsche & Anforderungen klären

   Bevor es um Geld geht: Überlegen Sie, was Ihre Immobilie können soll – heute und in zehn bis fünfzehn Jahren. So vermeiden Sie, dass die Immobilie später nicht mehr zu Ihrem Leben passt.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Denken Sie in die Zukunft: Familienplanung (weitere Kinder?), Homeoffice, Barrierefreiheit im Alter.
   • Selbst bewohnen oder als Kapitalanlage? Später verkaufen oder vermieten? Neubau, Bestand oder selbst bauen?
   • Lage vor Ausstattung: Arbeitsweg, Schulen, Infrastruktur und wie sich das Viertel entwickelt.
   • Trennen Sie „Muss"-Kriterien von „Kann"-Kriterien – das erleichtert später die Entscheidung.
2. 02

   Kassensturz: Ihr Haushaltsbuch

   Jetzt die Grundfrage: Was können Sie sich leisten? Erfassen Sie Einnahmen und Ausgaben und sehen Sie sofort, welcher Überschuss für eine Finanzierung bleibt.

   Haushaltsbuch erstellen

   Tipps zu diesem Schritt

   • Erfassen Sie auch jährliche Kosten (Versicherungen, Urlaub) anteilig pro Monat – ehrlich rechnen lohnt sich.
   • Planen Sie einen Puffer für Instandhaltung und Unvorhergesehenes ein.
   • Beim Kauf entfällt Ihre Miete – dieses Geld steht dann für die Rate zur Verfügung (rechnet das Tool bereits mit).
3. 03

   Budget & Eigenkapital bestimmen

   Aus Überschuss und Ersparnissen ergibt sich Ihr Rahmen. Nutzen Sie dafür den Eigenkapital-, Kaufnebenkosten- und Haushaltsrechner.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Die Kaufnebenkosten (ca. 10–15 %) sollten möglichst aus Eigenkapital kommen.
   • Faustregel: zusätzlich 10–20 % des Kaufpreises als Eigenkapital → deutlich bessere Zinsen.
   • Nicht alles einsetzen: Behalten Sie eine Notreserve von etwa 3–6 Monatsausgaben.
4. 04

   Beispiel-Immobilie durchrechnen

   Suchen Sie ein realistisches Beispielobjekt – es muss nicht das finale sein. Rechnen Sie es durch, um mit einem konkreten Rahmenbeispiel gut vorbereitet zur Bank zu gehen.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Wählen Sie ein Objekt, das Ihren Vorstellungen grob entspricht – als Rahmen, nicht als Ziel.
   • Rechnen Sie es durch: Finanzierung, Kaufnebenkosten, bei Kapitalanlage Cashflow und Rendite.
   • Der eigentliche Zweck: der Bank zeigen „Ich kenne meine Zahlen und bin vorbereitet" – das schafft Vertrauen.
5. 05

   Finanzierung vorbereiten & Vorabzusage

   Mit dem Rahmenbeispiel gehen Sie zur Bank und holen eine (unverbindliche) Finanzierungs-Vorabzusage ein. So kennen Sie Ihren Rahmen für die konkrete Suche.

   Tipps & Unterlagen

   • Gehaltsnachweise der letzten 3 Monate & Arbeitsvertrag
   • Eigenkapitalnachweis (Kontoauszüge, Depot, Bausparvertrag)
   • SCHUFA-Selbstauskunft, Personalausweis, ausgefüllte Selbstauskunft der Bank
   • Mehrere Banken/Vermittler vergleichen – die Vorabzusage ist unverbindlich, gibt aber einen belastbaren Rahmen.
6. 06

   Immobilie suchen & besichtigen

   Jetzt kennen Sie Ihren Rahmen und können gezielt nach konkreten Objekten suchen. Nehmen Sie Ihre Kriterien aus Schritt 1 als Checkliste mit zur Besichtigung.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Prüfen Sie: Energieausweis, Baujahr/Zustand, Feuchtigkeit, Fenster, Heizung, Dach, Elektrik.
   • Bei Eigentumswohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlung, Höhe von Hausgeld & Instandhaltungsrücklage.
   • Mehrmals und zu verschiedenen Tageszeiten anschauen – auf Lärm, Nachbarschaft und Lichtverhältnisse achten.
7. 07

   Angebot & Kaufpreisverhandlung

   Haben Sie Ihr Objekt gefunden, geben Sie ein Angebot ab. Mit Vorabzusage und guter Vorbereitung verhandeln Sie aus einer starken Position.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Ähnlich wie beim Autokauf: Jeder Mangel oder ausbaufähige Punkt (Renovierungsstau, alte Heizung, feuchter Keller) ist sachliche Verhandlungsmasse – notieren Sie ihn.
   • Kennen Sie Vergleichspreise der Umgebung, dann bleibt Ihr Gebot realistisch und begründbar.
   • Ruhig und faktenbasiert verhandeln – die Finanzierungsbestätigung stärkt Ihre Position spürbar.
8. 08

   Notartermin & Kaufvertrag

   Der Notar erstellt den Kaufvertragsentwurf – prüfen Sie ihn in Ruhe (gern mit Beratung). Bei der Beurkundung wird die Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen und sichert Ihren Anspruch.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Immobilien-Kaufverträge müssen in Deutschland notariell beurkundet werden – das ist Pflicht (§ 311b BGB).
   • Den Entwurf einige Tage vorher lesen; achten Sie auf Übergabetermin, Zahlungsfristen, Mängel und mitverkauftes Inventar.
   • Mitverkauftes Inventar separat ausweisen (Einbauküche, Möbel, Sauna, Markise …): Der Anteil für bewegliche Gegenstände senkt die Grunderwerbsteuer, denn diese fällt nur auf die Immobilie an. Werte realistisch ansetzen – bis ca. 15 % des Kaufpreises ist meist unkritisch.
   • Kaufpreisaufteilung Grund / Gebäude schon im Vertrag festhalten (relevant bei Vermietung): Nur das Gebäude ist abschreibbar, nicht der Grund und Boden. Ein realistisch höherer Gebäudeanteil erhöht Ihre AfA-Bemessungsgrundlage – das lässt sich nach der Unterschrift kaum noch ändern.
   • AfA / Nutzungsdauer: Bei vermieteten Wohngebäuden meist 2 % linear pro Jahr (Neubau ab 2023: 3 %). Für ältere Objekte kann ein Gutachten eine kürzere Restnutzungsdauer belegen → höhere jährliche AfA. Bei Eigennutzung gibt es keine AfA.
   • Notieren Sie offene Fragen und bringen Sie sie zum Termin mit.

   Hinweis: allgemeine Orientierung, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Für Ihren Fall Steuerberater bzw. Notar hinzuziehen.

9. 09

   Kaufnebenkosten zahlen

   Es folgen Grunderwerbsteuer (Bescheid vom Finanzamt), Notar- und Grundbuchkosten sowie ggf. die Maklerprovision.

   Tipps zu diesem Schritt

   • Halten Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital bereit – sie werden früh fällig.
   • Erst nach Zahlung der Grunderwerbsteuer erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung (Voraussetzung für den Grundbucheintrag).
10. 10

    Grundbucheintrag & Übergabe

    Zum Schluss werden Sie als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen. Bei der Übergabe zählt Sorgfalt. Willkommen im Eigenheim!

    Tipps zu diesem Schritt

    • Übergabeprotokoll erstellen und Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) notieren.
    • Schlüssel zählen und quittieren lassen.
    • Wohngebäudeversicherung abschließen und Ummeldungen (Meldeamt, Versorger) nicht vergessen.
11. ★

    Ankommen & genießen

    Und das Wichtigste: ankommen, genießen und leben, mit allem, was dazugehört. Genau dafür lohnt sich der ganze Weg.